【楼市/买楼/入市/物业拍卖/碎契楼/半契楼/无契楼/另类投资选择/另类置业选择】市场二手楼盘减少，但同时出现不少银主盘、无契楼、半契楼或碎契楼。最近忠诚拍卖行开拍旺角一个「碎契」，单位仅以50万成交，价钱极低，十分吸引。这类大幅减价的物业近年颇有市场，但未必适合用作自住，买家多为投资者，被视为另类投资选择。有兴趣了解这类另类投资，本文会介绍购买碎契楼的注意事项，并解释楼契的重要性。
旺角碎契楼50万成交
📍 物业地点：旺角奶路臣街源发大厦10字楼A室
🔖 拍卖业权：住宅单位1/3业权（碎契）＋外墙部分业权
💰 拍卖开价：18万港元
💸 拍卖成交价：50万港元（拍卖抢高32万，即楼价的1.8倍）
📊 拍卖情况：
📐 单位实用面积约425方呎
🚫 不提供楼契、不交吉单位
📉 全单位市值约300万，约拍卖成交价约市值50%
元朗凤池村村屋开价68万
📍 物业地点：元朗凤池村19E号1字楼
🔖 拍卖业权：住宅单位1/2业权（碎契）
💰 拍卖开价：68万港元
💸 拍卖成交价：110万港元（拍卖抢高42万，即楼价的1.6倍）
📊 拍卖情况：
📐 实用面积约700方呎
🚫 不提供楼契、不交吉单位
📉 全单位市值约380万，约拍卖成交价约市值58%
甚么是碎契楼？
🔵 碎契楼是指一个物业由多于2名业主以「分权共有」形式共同持有，每位业主持有不同百分比分额（如25%、30%等），业权分散。
🟣 任何一位持有人都可以独立出售、转让自己持有的业权份额，毋须其他持有人同意。
购买碎契楼注意事项
✅ 由于碎契楼通常无法提供完整楼契，银行按揭困难，因此二手市场供应较少，成交✅价格往往低于市值3至5成。
✅ 上车门槛较低，适合资金有限人士。
✅ 若日后成功购入余下业权，有机会整合整个单位，升值潜力大。
✅ 可与其他业权人协商出租单位，摊分租金收益。
❌ 难申请银行按揭，基本上需全现金付款或依靠高息财务公司。
❌ 转售流通性低，日后易有出场困难。
❌ 不能全权处置物业，凡事须与其他持份者协商，难以独立决定物业出租或自住。
❌ 如与其他业权人有纠纷，可能需走法律程序处理。
碎契楼适合哪些人士？
🔴 资金充裕且不依赖按揭的投资者
🟠 寻求高回报及愿意承担风险的投资者
🟡 有耐性并愿意长线收租、整合业权的投资者
楼契有几重要？
🔵楼契是物业拥有权的唯一法定证明及转让凭据，它记录了物业历次买卖、转让及抵押的完整历史，是律师及银行审核业权时的必备文件。
🟢楼契如有缺失或不完整，会严重影响物业买卖及按揭申请，甚至可能被拒绝批核按揭，导致物业价值下跌3成或以上。
🟡买家购买「无契楼」或「残契楼」时，通常只能全现金交易，流通性及吸引力大降。
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