随著楼市下行，银主盘量大增，即使非常轰动嘅德福花园「五尸命案」单位，最近成为银主盘出售，都不乏想执平价嘅买家。不过，单位喺两轮竞投后，由于未触及底价而流拍。
银主盘平还平，低价卖俾你总有原因，点会系「呢期我都赚够，好想俾人赚吓」。大家又知唔知购买银主盘有咩风险？同一般嘅二手楼又有咩分别？买入时有咩要注意？今日请教专门处理物业问题嘅朱宝琼律师，分享银主盘3大核心问题、购买前须知。
1、银主盘与一般二手楼的差异：物业相同、条款完全不同
所谓嘅银主盘，其实佢本身嘅本质跟一般物业无异，即单位本身属于住宅的话，银主盘之后依然都系住宅类别。不过，朱宝琼律师提醒大家，银主盘喺买卖嘅时候，买卖条款就会同一般物业交易好唔同。一般二手楼嘅卖方系业主，需披露资料、回复业权、债务查询，并通常提供交吉及基本保证；相反，银主盘嘅卖方系银行或按揭权人，其合约条款极度偏向银主，包括：
- 现况出售（As is, where is）
- 不得提出业权查询（no requisitions）
- 不得要求交吉（除非明文写明）
- 不得要求维修、补漏或改善
- 不得质疑银主行使售卖权力
此外，银主盘多以拍卖形式出售，落标后需即时支付不可退嘅 10% 订金，亦不设按揭条件。买家按揭批不到亦属违约，风险远高于一般二手楼。以刚刚流拍嘅德福花园单位为例，由于发生过重大命案，单位相信唔会有银行会承造按揭，换言之买家需要有Full Pay全额付款嘅准备。
2、银主盘嘅法律程序与时间安排更紧迫
银主盘嘅法律程序虽然仍受《物业转让及财产条例》规管，但实务上与一般二手楼截然不同。
- 一般物业嘅查册，都会由经纪协助处理，但银主盘嘅查册责任，由于无中介嘅经纪，所以完全落在买家身上。银主不会提供完整文件，买家需自行查核：
• 负担（encumbrances）
• charging order
• 欠管理费、差饷
• 僭建（入则图 vs 现况）
• 地政署罚款
• 占用情况
最重要系，买家律师亦不能提出查询，这是银主盘风险最高的部分之一。
b. 银主盘成交期短 - 28至45日
一般二手物业由签下「临时买卖合约」，到完成「正式买卖合约」，一般成交期为60日至90日。有时可能因应特别情况，买卖双方都可以讨论延长或缩短成交期，将呢个最终安排写喺临时买卖合约上便可。至于银主盘，朱宝琼律师提醒买家要小心，因为一般银主盘嘅成交期只得28至45日，而且不可以延长。假如买家签约后但未能在成交期内完成交易，即视为违约。
3.其余细节问题
a)清场责任由买家承担
虽然今次德福花园嘅银主盘，出售时已列明现况有租客租住，假如成交的话新买家需要继续履行租约至今年9月，完约后新买家可决定往后嘅安排，未必有「霸住间屋」嘅问题。但有啲银主盘个案，原业主可能尚未迁出单位，但银主就已经将单位拍卖出去。若原业主拒走或单位被占用，新买家需自行处理，甚至可能要申请收楼令。
b)银主的法定售卖权力
根据《物业转让及财产条例》第 52–58 条及 Easy One Finance v. Huazhong 案，承按人：
- 无需取得最高价
- 只需真诚行事
- 只需采取合理措施取得真实市场价值
- 不属按揭人的受托人
因此，买家不能质疑银主出售的方式或时机。
延伸阅读
铜锣湾美汉大厦免半年管理费｜佛心业主立案法团出通告 冀助业主减财务负担