【长者住屋/长者业主/自置公屋/居屋/自置资助房屋】2025年《施政报告》当中，特首李家超提出推「长者业主楼换楼计划」，让年满60岁、持有资助出售单位（如居屋、绿置居）10年以上的长者业主，可在第二市场免补地价出售大单位，再购入较细或较偏远的资助房屋单位，差价套现作退休生活费。房委会资助房屋小组委员以先导计划形式推出，为期两年，名额3,000个，预计2026年9月开始接受申请，由香港房屋协会管理。
长者业主楼换楼计划｜申请资格？
根据房委会最新公布，这项计划旨在活化资助出售单位资源，为长者提供更多退休选择，同时释放市区或大面积单位给有需要的家庭。
合资格条件：
- 年满60岁或以上
- 持有房委会资助出售单位业权满10年或以上
- 已登记家庭成员均年满60岁或以上
- 申请「交易许可证」（费用约500元）
以先导计划形式推出，为期两年，名额3,000个。长者可在第二市场出售原有单位后，购买实用面积较小或位于较偏远地区（按公屋四区划分：市区、扩展市区、新界、离岛）的资助单位，无需补地价。
长者业主楼换楼计划｜优点：真有著数？
1. 套现退休金，改善晚年生活
出售较大单位后购入细单位，差价可直接成为现金，用作日常开支、医疗或旅行等，减轻退休经济压力。很多长者家庭成员已迁出，大单位变得浪费，此计划正好切合实际需要。
3. 操作相对简单
透过第二市场交易，无需补地价，流程由房协协助，相比私人市场转售有更多保障。
长者业主楼换楼计划｜值得考虑关注点？
1. 新单位流通性及升值潜力较低
换入的细单位或偏远地区楼盘，日后转售可能较难，升值空间有限。长者若日后有其他需要，资产流动性会受影响。
2. 按揭担保问题
有分析指出，计划下新购入单位或无政府按揭担保，退休长者收入低，难以承造按揭，可能需全数现金买楼，减低实际套现金额（扣除手续费、搬迁费后）。
3. 生活配套影响
如果想套现，长者可能需要选择位于较偏远的细单位，可能面对交通不便、医疗及日常配套较差的问题，尤其对行动不便的长者来说是重大考虑。
4. 市场波动风险
第二市场楼价受整体市况影响，出售时若楼价下跌，套现金额可能不如预期。
建议：长者换楼前要做足功课
- 详细比较现有单位与目标新单位的面积、位置、楼龄及配套
- 计算实际可套现金额（扣除各项费用）
- 咨询家人、专业顾问或房协
- 评估自身健康及生活需要，是否适合搬迁
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