2026年香港楼市未完全复苏，已有传闻香港银行有机会于今年内，再次踏入加息周期，最有可能进入加P（最优惠利率）情况。而反映楼市负面情绪嘅银主盘数量，依然有大量供应。对于唔少新手买家而言，银主盘因可能折让幅度大，吸引力较高而引起兴趣，但同时亦因为未清楚「银主盘」嘅性质而未敢出手。就银主盘喺法律上嘅性质问题，朱宝琼律师帮大家拆解当中嘅3大谜思。
1.上手供唔掂，我买咗会唔会系「次级业权」？我买咗会唔会卖唔出？
其实银主盘同一般物业业权无异，道理上都需要有一份楼契来证明业权。但由于银主盘嘅交易过程与一般物业不同，正常交易有经纪负责，协助买方卖方厘清物业业权嘅完整性，而且经纪嘅操守受到地产代理监管局嘅牌照条例监管；相反，朱宝琼律师强调由于银主盘卖方未必提供完整业权保证，例如以下问题：
• 无未披露负担
• 无未清租约
• 无僭建
• 无政府追讨
银主盘卖方只可以喺交易过程中，保证可转让其「可转让的权益」。所以如果买家遇到业权含糊嘅情况，最佳嘅处理方法系先咨询律师意见，才作下一步嘅购买决定，保障自己利益。
另外，好多银主盘新手买家都会担心，「银主盘」呢个物业身份会否影响往后嘅放售，朱律师解释银主盘只会系本次交易嘅物业身份，物业不会永久性带有「银主盘」标签，而物业市场亦不会因为物业曾为银主盘而拒买。真正影响转售原因，系买家是否喺购入后妥善处理僭建、欠费、占用或物业状况等问题。若处理得宜，银主盘因买入价较低，反而更具升值空间。
2.买银主盘系咪好难做到按揭？好难同银行借钱？
银主盘是否好难做到按揭，其实同「银主盘」呢个身份无关。银主盘只是物业嘅上手业主断供，未能偿还贷款而被债权人申请将物业拍卖，用来偿还贷款。不过，好多时欠款嘅业主资金不足，楼宇又偏旧，导致物业状况较差，从而影响物业的估价。又或者可以从银行的角色，了解银行对于批核按揭的主要考虑因素：
• 物业估价
• 僭建
• 占用
• 文件完整性
• 用途及楼龄
朱宝琼律师强调，唔单只上手业主欠供物业，即使去到破产都不会影响新买家嘅业权。根据《破产条例》，个人债务不会随物业转移。银行出售银主盘时会注销按揭，破产管理署亦不会对物业保留权利。唯一需注意嘅系物业本身嘅负担，如押记令Charging Order、欠管理费或差饷，系需要靠查册识别。
3.银主盘常有「不提供楼契」，层楼系咪买唔过？
购买银主盘嘅时候，不时都会见到某啲盘写住「不提供楼契」，但呢类盘往往价钱又特别吸引。朱律师提醒，呢类「不提供楼契」嘅银主盘须要特别注意，因为呢类缺契楼可能只提供业权文件嘅核证真实副本（Certified True Copies），去证明业权嘅存在，而非透过正本来证实。
朱律师指出以《张学帅诉黎灿荣》案（Zhang Xueshuai v Lai Chan Wing [2015] 2 HKLRD 246; CACV 81/2014）案例确立嘅业权原则，呢类「核证真实副本」法定声明不能补救业权缺陷，需有足够证据消除合理疑虑，卖方有责任提供清晰、明确且具说服力嘅次级证据（Clear and cogent secondary evidence）来解释正本的去向。因此，呢类「不提供楼契」物业更需要专业法律意见，厘清业权至可以入手。
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