學者估計市場銀主盤增加反映去年跌市情況 料本地樓市將保持平穩

今年首季本港樓市出現小陽春,不過近期樓價升幅回軟,加上市場上多了銀主盤拍賣,本港樓市的前景如何?

這間拍賣行每隔大約兩星期,便會舉行一次二手物業拍賣。較早前的拍賣會,一共有二十四個住宅單位,涉及私樓、居屋、村屋等,最終有四項物業成功售出,其中三個是屬於銀主盤。

負責人表示,由今年年初開始,這類拍賣會明顯多了人參加。

物業拍賣行董事總經理區蘊聰表示:「去年第四季時,很多時只有一半、約二十人出席;但今年例如第一季,其中有一場拍賣有過百人出席,單日賣出九間銀主盤。你從一個簡單的想法,或者今天出席人數都看得到,基本上大部分都坐滿,所以變相只看出席人數,已經看得出分別。」

銀主盤數量和負資產數字有密切關係,參考金管局有關負資產的數字,去年第二季開始一直增加,到第四季高峰達到一萬二千多宗。到今年,樓價止跌回升,負資產數字來到第一季,亦回落至六千多宗。有學者估計,近期市場出現的一批銀主盤,便是反映去年跌市的情況。

理大建築及房地產學系副主任許智文稱:「因為銀主盤不是說收樓便收樓,作為銀行,去年樓價一直向下跌,銀行不傾向即時出手。通常業主沒有還款三個月,銀行才會將其列入黑名單,甚至緊貼追蹤。大約三個月不還款,銀行即時行動,甚至後續進行收盤,收盤後也不是即時拍賣,銀行有手續。銀主盤在市場出現,約四個月至半年時間,所以現在正反映去年發生的事。」

隨著疫後經濟逐步復甦,本港失業率大致維持在百分之三低水平,加上市場普遍預期美國加息將會見頂,許智文認為未來一段時間,本地樓市仍會保持平穩。

【財經透視】從銀主盤看樓市前景

近期有報道指,多區銀主盤都以遠低於市價出售,好像位於鰂魚涌、實用面積384平方呎的高層單位,原業主在2019年以約1,033萬買入樓花,持貨四年,銀主開價750萬,帳面貶值超過兩成七。

如果與同屋苑另一個相同呎數,但低層的二手單位,今個月895萬售出的價錢比較,銀主盤則有一成六的折讓。

理工大學建築及房地產學系副主任許智文指出:「在拍賣時或拍賣前調價,對於市場是一個參考作用,所以如果價錢愈低,等於市場反映的當時價值愈低。往往銀主盤有一個效應,它是銀主盤,別人標籤它是銀主盤,便不會出很高的價錢購買,但無論如何,它也是當時市場上價格的反映指標。如果銀主盤數量在市場多,反映市場氣氛情緒;如果價格低,亦反映價格水平走勢。銀主盤價格很少會很高,但價格低、低得嚴重時,更加讓大家憂心市場將來走勢。」

回看本港兩次樓市的大跌市,1997年亞洲金融風暴及2003年沙士時期,銀主盤數量高峰期曾經增至超過一萬伙水平;至於現時,市場估計有超過二百伙。

學者認為當年樓市炒風熾熱,不少人因為銀行要求提早償還貸款而陷入財困,這種特殊情況再出現的機會比較低。

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