隨著樓市下行，銀主盤量大增，即使非常轟動嘅德福花園「五屍命案」單位，最近成為銀主盤出售，都不乏想執平價嘅買家。不過，單位喺兩輪競投後，由於未觸及底價而流拍。
銀主盤平還平，低價賣俾你總有原因，點會係「呢期我都賺夠，好想俾人賺吓」。大家又知唔知購買銀主盤有咩風險？同一般嘅二手樓又有咩分別？買入時有咩要注意？今日請教專門處理物業問題嘅朱寶琼律師，分享銀主盤3大核心問題、購買前須知。
1、銀主盤與一般二手樓的差異：物業相同、條款完全不同
所謂嘅銀主盤，其實佢本身嘅本質跟一般物業無異，即單位本身屬於住宅的話，銀主盤之後依然都係住宅類別。不過，朱寶琼律師提醒大家，銀主盤喺買賣嘅時候，買賣條款就會同一般物業交易好唔同。一般二手樓嘅賣方係業主，需披露資料、回覆業權、債務查詢，並通常提供交吉及基本保證；相反，銀主盤嘅賣方係銀行或按揭權人，其合約條款極度偏向銀主，包括：
- 現況出售（As is, where is）
- 不得提出業權查詢（no requisitions）
- 不得要求交吉（除非明文寫明）
- 不得要求維修、補漏或改善
- 不得質疑銀主行使售賣權力
此外，銀主盤多以拍賣形式出售，落標後需即時支付不可退嘅 10% 訂金，亦不設按揭條件。買家按揭批不到亦屬違約，風險遠高於一般二手樓。以剛剛流拍嘅德福花園單位為例，由於發生過重大命案，單位相信唔會有銀行會承造按揭，換言之買家需要有Full Pay全額付款嘅準備。
2、銀主盤嘅法律程序與時間安排更緊迫
銀主盤嘅法律程序雖然仍受《物業轉讓及財產條例》規管，但實務上與一般二手樓截然不同。
- 一般物業嘅查冊，都會由經紀協助處理，但銀主盤嘅查冊責任，由於無中介嘅經紀，所以完全落在買家身上。銀主不會提供完整文件，買家需自行查核：
• 負擔（encumbrances）
• charging order
• 欠管理費、差餉
• 僭建（入則圖 vs 現況）
• 地政署罰款
• 佔用情況
最重要係，買家律師亦不能提出查詢，這是銀主盤風險最高的部分之一。
b. 銀主盤成交期短 - 28至45日
一般二手物業由簽下「臨時買賣合約」，到完成「正式買賣合約」，一般成交期為60日至90日。有時可能因應特別情況，買賣雙方都可以討論延長或縮短成交期，將呢個最終安排寫喺臨時買賣合約上便可。至於銀主盤，朱寶琼律師提醒買家要小心，因為一般銀主盤嘅成交期只得28至45日，而且不可以延長。假如買家簽約後但未能在成交期內完成交易，即視為違約。
3.其餘細節問題
a)清場責任由買家承擔
雖然今次德福花園嘅銀主盤，出售時已列明現況有租客租住，假如成交的話新買家需要繼續履行租約至今年9月，完約後新買家可決定往後嘅安排，未必有「霸住間屋」嘅問題。但有啲銀主盤個案，原業主可能尚未遷出單位，但銀主就已經將單位拍賣出去。若原業主拒走或單位被佔用，新買家需自行處理，甚至可能要申請收樓令。
b)銀主的法定售賣權力
根據《物業轉讓及財產條例》第 52–58 條及 Easy One Finance v. Huazhong 案，承按人：
- 無需取得最高價
- 只需真誠行事
- 只需採取合理措施取得真實市場價值
- 不屬按揭人的受託人
因此，買家不能質疑銀主出售的方式或時機。
延伸閱讀
銅鑼灣美漢大廈免半年管理費｜佛心業主立案法團出通告 冀助業主減財務負擔