【樓市/買樓/入市/物業拍賣/碎契樓/半契樓/無契樓/另類投資選擇/另類置業選擇】市場二手樓盤減少，但同時出現不少銀主盤、無契樓、半契樓或碎契樓。最近忠誠拍賣行開拍旺角一個「碎契」，單位僅以50萬成交，價錢極低，十分吸引。這類大幅減價的物業近年頗有市場，但未必適合用作自住，買家多為投資者，被視為另類投資選擇。有興趣了解這類另類投資，本文會介紹購買碎契樓的注意事項，並解釋樓契的重要性。
旺角碎契樓50萬成交
📍 物業地點：旺角奶路臣街源發大廈10字樓A室
🔖 拍賣業權：住宅單位1/3業權（碎契）＋外牆部分業權
💰 拍賣開價：18萬港元
💸 拍賣成交價：50萬港元（拍賣搶高32萬，即樓價的1.8倍）
📊 拍賣情況：
📐 單位實用面積約425方呎
🚫 不提供樓契、不交吉單位
📉 全單位市值約300萬，約拍賣成交價約市值50%
元朗鳳池村村屋開價68萬
📍 物業地點：元朗鳳池村19E號1字樓
🔖 拍賣業權：住宅單位1/2業權（碎契）
💰 拍賣開價：68萬港元
💸 拍賣成交價：110萬港元（拍賣搶高42萬，即樓價的1.6倍）
📊 拍賣情況：
📐 實用面積約700方呎
🚫 不提供樓契、不交吉單位
📉 全單位市值約380萬，約拍賣成交價約市值58%
甚麼是碎契樓？
🔵 碎契樓是指一個物業由多於2名業主以「分權共有」形式共同持有，每位業主持有不同百分比分額（如25%、30%等），業權分散。
🟣 任何一位持有人都可以獨立出售、轉讓自己持有的業權份額，毋須其他持有人同意。
購買碎契樓注意事項
✅ 由於碎契樓通常無法提供完整樓契，銀行按揭困難，因此二手市場供應較少，成交✅價格往往低於市值3至5成。
✅ 上車門檻較低，適合資金有限人士。
✅ 若日後成功購入餘下業權，有機會整合整個單位，升值潛力大。
✅ 可與其他業權人協商出租單位，攤分租金收益。
❌ 難申請銀行按揭，基本上需全現金付款或依靠高息財務公司。
❌ 轉售流通性低，日後易有出場困難。
❌ 不能全權處置物業，凡事須與其他持份者協商，難以獨立決定物業出租或自住。
❌ 如與其他業權人有糾紛，可能需走法律程序處理。
碎契樓適合哪些人士？
🔴 資金充裕且不依賴按揭的投資者
🟠 尋求高回報及願意承擔風險的投資者
🟡 有耐性並願意長線收租、整合業權的投資者
樓契有幾重要？
🔵樓契是物業擁有權的唯一法定證明及轉讓憑據，它記錄了物業歷次買賣、轉讓及抵押的完整歷史，是律師及銀行審核業權時的必備文件。
🟢樓契如有缺失或不完整，會嚴重影響物業買賣及按揭申請，甚至可能被拒絕批核按揭，導致物業價值下跌3成或以上。
🟡買家購買「無契樓」或「殘契樓」時，通常只能全現金交易，流通性及吸引力大降。
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