【港人上車/上車盤/居屋/公營房屋】近期銀主盤持續湧現，最近出現一個幾筍的銀主盤——粉嶺皇后山居屋屋苑山麗苑一個287呎細單位，最新僅以約130萬元推拍，2021年年尾入伙，樓齡僅4年多，屬低於市場水平的「筍盤」，消息引述自，物業將由環亞物業行拍賣於3月17日開拍。
山麗苑287呎銀主盤
- 屋苑名稱：粉嶺皇后山居屋山麗苑。
- 座數及單位：C座（杏山閣）高層4室。
- 單位性質：居屋未補價、銀主盤，由美聯物業安排拍賣。
- 實用面積：約287平方呎，間隔屬細單位設計，適合上車或單身、小家庭自住。
- 備註：山麗苑相關單位屬清水樓，買家可因應需要自訂裝修風格，有助壓低入場總成本。
價錢與折讓幅度
- 最新拍賣開價：約130萬元。
- 過往推拍價：曾於未補價第二市場以約180萬元推拍，最新開價累減約50萬元，跌幅約27.8%。
- 現時實用呎價：約4,530元。
與同屋苑近期成交比較
帖文同時引述同屋苑D座高層3室成交作比較：面積同為約287平方呎，今年初以約175萬元未補價易手，實用呎價約6,098元，反映今次銀主盤開拍價較該宗成交低約45萬元或約25.7%，折讓幅度相當吸引，對手頭準備有限的上車客尤其具吸引力。
- 成交價：約175萬元，屬未補價市場成交。
- 呎價：約6,098元。
今次山麗苑C座高層4室銀主盤：
- 拍賣開價：約130萬元，較上述成交低約45萬元。
- 呎價：約4,530元，較D座近月成交呎價低逾1,500元。
另外，根據美聯物業最新代理數據，山麗苑過去30的交易為參考：
- 成交宗數：共11宗買賣成交。
- 平均實用呎價：約6,616元。
- 近期個別成交例子：
- F座高層三房戶（實用約448呎）：成交價約348萬元，呎價約7,768元。
- B座中層單位（實用約384呎）：成交價約282萬元，呎價約7,344元。
同期放盤情況：
- 放盤平均呎價：約7,132元。
- 叫價範圍：約165萬至385萬元不等。
今次山麗苑C座高層4室銀主盤：
拍賣開價：約130萬元，明顯低於屋苑平均成交與叫價水平。
預期呎價：約4,530元，比近30日平均成交呎價便宜約2,086元，即平約31.5%
上車客需留意重點
雖然銀主盤折讓可觀，但準買家出價前宜留意以下幾點：
- 清水樓需額外裝修費：帖文指單位屬「冇裝修過嘅清水樓」，買家需自行預備裝修預算，視乎要求或需額外十數萬元支出。
- 程序要求：由於為居屋未補價銀主盤及拍賣形式，準買家需符合相關資助房屋及拍賣條款，包括資格審查、按揭安排及成交期等。
- 區內配套未盛熟：粉嶺皇后山屬新發展區，社區配套、交通接駁雖逐步改善，但與傳統市區仍有距離，適合對通勤時間要求較彈性的家庭或在新界北或深圳工作人士。不過屋苑有商場及交通網絡，便利性尚算可以。
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